【案例摘要】

 

武汉某物业管理有限公司审核案例,审核员借助专家支持，利用专业知识在审核现场指出了物业项目的楼层管理中的公共照明的节能问题，如不整改到位，定会造成公共照明用电的浪费。小区物业管理费本来就很低，如果在公共照明用电方面再造成浪费，那么物业公司的盈利能力会更低，势必会影响物业服务热情和服务质量。

 

审核员以高度的责任心指出了现场的问题，开具了不合格，并要求企业立即整改并进行了深刻的原因分析，降低了企业的管理成本，促进了企业节能管理工作方面的改进，提高了企业员工的节能降本的意识，促进了企业检查制度的完善。审核发现得到了受审核方的认可，体现了增值审核的目的。 

​

一、案例背景

 

受审核单位：武汉某物业管理有限公司

 

认证领域：质量、环境和职业健康安全管理体系

 

审核类型：监督审核

 

审核范围：大厦和住宅区的物业管理服务（资质范围内）

 

审核时间：2019-11-11上午到2019-11-12下午

 

二、受审核方概况

 

武汉某物业管理有限公司于一九九七年成立，位于武汉市青山区冶金大道54号火炬大厦25楼，注册资金500万元人民币，是独立法人资格的国有企业专业化物业管理公司，具有国家二级物业管理资质，是武汉市物业管理协会常务理事单位和青山区工作委员会副主任单位。

 

近二十年来，管理物业项目包括湖北省首家国家康居示范工程绿景苑小区、合型大厦青山广场、商用写字楼火炬大厦、青山区委党校、港东名居A、B区等十个项目。目前三个项目荣获湖北省优秀住宅小区称号，两个项目荣获武汉市绿色小区称号。公司被武汉市授予优秀物业管理单位、绿化先进单位、收费信得过单位、优胜单位、最佳雇主单位等荣誉称号。

 

2014年10月引进O-PMS管理系统，12月通过ISO9001:2008、ISO14001:2004、OHSAS18001:2007管理体系认证并取得证书。

 

2005年8月22日，时任中共中央总书记胡锦涛冒雨视察了湖北省首家国家康居示范工程绿景苑小区。总书记语重心长地说：“你们这个小区建设起来非常不容易，下一步是怎么管好的问题。小区的节能设施好、环境设施也好，关键是要管好。”遵照总书记的指示，兴城物业公司始终围绕“节能、环保、安全、和谐”四大特点打造物业管理品牌，以“服务为本、业主至上、精益求精、尽善尽美”的服务理念搭建便民服务平台，为物业管理行业健康发展做出应有贡献。

 

三、案例简介

 

（一）审核准备

 

按照审核计划开始准备审核工作，审核计划主要是对物业现场的人员管理，现场环境因素辨识与评价，危险源辨识与评价，物业现场对环境，安全的运行控制，对物业各项质量，环境，安全工作的检查，不合格的服务的控制及采取的纠正预防措施，按照以上这几项先了解审核的住宅项目滨江学苑所管理的楼栋有几栋，并了解项目上有多少物业管理人员，有哪些物业管理制度，以及日常检查的方法及频次，日常检查的整改情况，环境安全方面做了哪些工作，为业主提供了哪些物业服务，是否按照物业规范提供物业服务，业主投诉反馈等；

 

（二）审核过程及审核关注的重点

 

审核关注的重点是在对小区环境方面及安全方面的管理，环境主面主要是小区环境的管理，小区生活垃圾清运的管理，小区日常保洁消杀工作的开展，小区节能降耗方面的管理工作，小区应急处理，小区业主服务的工作，小区业务安全工作，小区业主财产的管理等各方面的工作。

 

2019-11-11上午到2019-11-12下午审核员同专家一起检查滨江学苑小区的小区物业管理情况：共185户，实际入住122户，面积占16346.17平方。小区两栋楼，A栋6层，B栋18层，绿化面积，小区有停车位22个，立体车库92个，目前立体车库正在建设中，计划11月底可以验收。在审核中发现B栋17楼、18楼，楼道的吸顶灯白天一直处于长亮的状态。

 

经与企业沟通，企业考虑到楼道昏暗，为方便居民安全出行，希望灯亮着，故当时选购了光控开关控制照明，整栋楼18层，每层楼都是安装同类型的开关，形成长明灯现状。但没有考虑居民白天上班，走道根本没有人，而走道灯长亮导致了照明用电的浪费，同时降低了灯具的使用寿命。

 

经核算，如果一栋楼18层，每层4盏照明灯，每盏灯20瓦，每天多运行12个小时，那么一年这栋楼多消耗电费如下：

 

每盏灯每天浪费的电费：（20瓦*12个小时（除开夜晚）/1000）*0.6元（电费）瓦=0.144元

 

一层楼4盏灯：4*0.144=0.576

 

18层楼：18*0.576=10.368

 

每年浪费电：365天*10.368=3784.32元

 

（三）进一步与企业现场管理人员交流

 

如果从细节方面入手，合理配置开关，节约用电，那么一栋楼每年节约约4000的电费，那么其他管理的楼盘也会节约很多电费，同时通过此细节来提高管理人员的环保意识，为物业公司降低了电费损耗的成本。

 

如果物业公司管理的楼盘都没有从点点滴滴上考虑节能环保的问题，任由每个楼道的灯都长亮着，势必造成能源的浪费，提高物业公司经营管理成本，对于本身勉强维持老旧小区的红色物业管理来说，势必加重收支的不平衡，影响物业服务的质量。

 

上述事实不符合：

 

GB50034-2013《建筑照明设计标准》中7.3.4条款规定“住宅建筑共用部位的照明，应采用延时自动熄灭或自动降低照度等节能措施。”、GB50096-2011《住宅设计规范》中8.7.5条款规定“共用部位应设置人工照明，应采用高效节能的照明装置和节能控制措施。”同时也不符合GB/T24001-2016的8.1“按照运行准则实施过程控制”的要求。

 

四、不符合项原因分析及改进

 

针对滨江学苑小区B栋18层楼的楼道灯长亮这一事实，对于这样一个老旧红色物业小区，物业费本身就很低，如果不从细微处做到节约管理成本，势必更加会影响物业日常经营开支和物业服务质量。经与受审核领导沟通后，审核组开具书面不符合报告，要求受审核方进行了举一反三的纠正和改进。

 

受审核方领导非常重视此问题，表示之前没有关注到会造成电的浪费的问题，针对此进行了纠正，并深刻分析了原因：

 

1、由于项目管理人员，项目工作人员对环保节能的意识不强，造成未深层考虑电的浪费问题；

 

2、项目管理人员以及公司品质部人员检查力度不够，检查不彻底，导致没有发现楼道灯开关设置不合理的问题。

 

3、公司管理人员，以及项目管理人员，项目工作人员培训不到位，对环保节能没有意识，节能减排的理念没有培训到位。

 

4、公司管理人员，以及项目管理人员，对国家法规不熟悉，不了解法规对小区公共照明开关有节能的要求。

 

针对发现的问题，公司采取了一系列的改进措施：

 

1、公司品质部对公司人员，项目管理人员进行了环保，节能减排方面的培训；

 

2、对项目其他楼栋的开关也进行了排查，对所有光控的开关进行了更换，换成声控的开关。

 

3、公司品质部加大对项目的监管力度，加强管理人员的责任心，检查要求要彻底，不漏掉每一个地方。

 

4、重新识别了法律法规，在法规清单中补充增加了GB50034-2013《建筑照明设计标准》、以及GB50096-2011《住宅设计规范》的法规。

 

5、补充培训了GB50034-2013《建筑照明设计标准》， GB50096-2011《住宅设计规范》的法规，学习了住宅建筑共用部位的照明应采用高效节能的照明装置和节能控制措施。”等法规中对共用部位照明节能的要求。

 

五、审核成效

 

审核员借助专家支持，利用专业知识在审核现场指出了物业项目楼层管理中，公共照明的节能问题消除了公共照明用电方面的浪费现象，减少了物业公司的经营成本，确保了物业服务质量不受影响。

 

同时促进了节能降耗管理工作方面的改进，明确了节能降耗的准则，提高了员工的节能降耗意识，促进了检查制度的完善。

 

本案例加深了兴城物业各级管理人员对习近平总书记关于绿色发展一系列重要指示精神的认识和理解，明确了让绿色成为物业管理的发展方向。在今后的物业管理中，兴城物业将进一步落实习总书记关于绿色发展一系列重要指示精神，不断将节能环保的理念运用到日常物业服务管理中，努力建设绿色社区、海绵社区和生态社区，以实际行动践行绿色发展。审核组在下次审核中将重点关注绿色绩效。